vdp
square

Gewerbeimmobilienfinanzierung im Ausland

Gewerbeimmobilienfinanzieung der Pfandbriefbanken im Ausland

Mehr als zwei Drittel des gesamten Auslandsgeschäftes wurden in nur drei Ländern getätigt. Mit 6,8 Mrd. Euro bzw. 25,7% entfiel der größte Anteil auf Großbritannien. Daneben zählten die USA mit 6,7 Mrd. Euro (25,2%) und Frankreich (4,9 Mrd. Euro bzw. 18,4%) zu den wichtigsten Auslandsmärkten für die vdp-Mitgliedsinstitute.

Zum Jahresende 2016 lag der Bestand an grenzüberschreitenden Gewerbeimmobilienfinanzierungen bei 98,0 Mrd. Euro. Dies entspricht 40,8% des gesamten Darlehensbestandes in diesem Geschäftsfeld. Mit 22,1 Mrd. Euro oder einem Anteil von 22,5% war Großbritannien der bedeutendste Auslandsmarkt für die vdp-Mitgliedsinstitute, gefolgt von den USA mit 19,9 Mrd. Euro (20,3%) und Frankreich mit 19,6 Mrd. Euro (20,0%).

Internationale Immobilienfinanzierung zur Deckung für Pfandbriefe

Wie in den Vorjahren hat der vdp 2008 das grenzüberschreitende Hypothekarkreditgeschäft seiner Mitgliedsbanken unterstützend begleitet. Dabei geht es im Schwerpunkt weiterhin um die Fragen, die mit der Verwendung von Darlehen und Grundstückssicherheiten in anderen Ländern zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verbunden sind. Die vdp-Gremien – der Ausschuss für Immobilienfinanzierung Ausland sowie die drei Arbeitskreise Kern-Europa, Mitteleuropa und UK & G7 – sowie die Geschäftsstelle untersuchen kontinuierlich die rechtlichen Verhältnisse dieser Länder, um festzustellen, welche Anforderungen an die Eignung zur Deckung von Pfandbriefen gestellt werden müssen und welche Standards eingehalten werden sollten.

 In einer vom vdp für die Mitgliedsinstitute entwickelten „Checkliste“ sind die Unterlagen zusammengestellt, die einem Treuhänder vorgelegt werden sollten, wenn eine Finanzierung in Deckung genommen wird. Diese Checkliste wurde im Laufe des Jahres 2008 zweimal überarbeitet und weiter auf nun insgesamt 26 Länder ausgeweitet. Außerdem steht die Checkliste nun zusätzlich zur deutschen auch in einer englischen Fassung zur Verfügung. Damit bedient der vdp den Bedarf vieler Mitarbeiter in ausländischen Geschäftsstellen und Repräsentanzen der vdp-Mitgliedsbanken.

In den Ländern außerhalb der Europäischen Union, deren Grundstückssicherheiten zur Deckung verwendet werden können, dürfen nicht mehr als 10% der Deckungswerte belegen sein, soweit das Insolvenzvorrecht der Pfandbriefgläubiger nicht eindeutig geklärt werden kann (§ 13 Abs. 1 Satz 2 PfandBG). In den vergangenen Jahren hatte Prof. Dr. Rolf Stürner von der Universität Freiburg diese Frage für die USA gemeinsam mit Dr. Christoph Kern und für die Schweiz gemeinsam mit Prof. Astrid Stadler untersucht und dabei jeweils Wege aufgezeigt, wie das Insolvenzvorrecht durch rechtsgeschäftliche Maßnahmen sichergestellt werden kann (vdp-Schriftenreihe Band 28 und Band 31). Die Ergebnisse dieser Untersuchungen sind 2008 durch entsprechende Vertragswerke umgesetzt worden, die im Auftrag der Banken, die sie verwenden, unter Begleitung der vdp-Geschäftsstelle und in Abstimmung mit Prof. Stürner erstellt wurden. Durch diese Vertragswerke wird in den USA ein security interest zu Gunsten der Pfandbriefgläubiger begründet. Im Falle der Schweiz werden die Forderungen an einen besonderen Treuhänder nach Schweizer Recht, der zu Gunsten der Pfandbriefgläubiger tätig ist, abgetreten und die Schuldbriefe an ihn verpfändet. Die so begründeten Rechte können dann bei insolvenzrechtlichen Maßnahmen in dem betreffenden Land und gegenüber Gläubigern der Bank entgegengehalten werden. Damit haben die Banken, die dieses Vertragswerk anwenden, das Insolvenzvorrecht bei hypothekarischen Deckungswerten in den USA und / oder der Schweiz sichergestellt, so dass die Deckungswerte die durch Grundpfandrechte an in diesen Ländern belegenen Immobilien nicht zur Berechnung der 10%-Grenze nach § 13 Abs. 1 Satz 2 PfandBG herangezogen werden.

Nach § 15 PfandBG muss für die Gebäude auf den Grundstücken, deren Grundstückssicherheiten zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwendet werden, eine Gebäudeversicherung gegen die erheblichen Risiken bestehen. Für die vielen Einzelfragen, die in verschiedenen Ländern damit verbunden sind, hat der vdp eine Übersicht aufgebaut, die 2008 zu einer eigenen Datenbank im vdp-Extranet ausgebaut wurde. Sie enthält derzeit Informationen zu 16 Ländern und wird kontinuierlich nach Bedarf aktualisiert und erweitert.

 In vielen Ländern werden auch Grundpfandrechte an grundstücksgleichen Rechten, wie es in Deutschland das Erbbaurecht oder das Wohnungseigentum sind, zur Absicherung und zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen verwendet. Nach § 13 Abs. 1 Satz 2 PfandBG müssen diese Rechte den grundstücksgleichen Rechten des deutschen Rechtes vergleichbar sein. Der vdp führt daher Recherchen zu diesen Rechten und zu den Fragen, die beim Umgang mit ihnen zu beachten sind, durch. Im Jahre 2008 betraf diese die niederländische erfpacht und das spanische derecho de superficie. Auch die finnischen Grundstücksgesellschaften auf Gegenseitigkeit wurden untersucht. Ein besonderer Schwerpunkt lag 2008 bei der long lease (leasehold) des englischen Rechts, die von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung, aber in ihrer Gestaltung sehr vielfältig ist. Hier wird eine eigene Checkliste zur Beurteilung der Deckungsfähigkeit entwickelt.

Immer häufiger werden Immobilienfinanzierungen mit Beteiligung von Pfandbriefbanken syndiziert. Die Gestaltung sollte dabei gewährleisten, dass die beteiligten Pfandbriefbanken ihre Teile in die Deckung für Hypothekenpfandbriefe nehmen können. Die damit in den einzelnen Ländern verbundenen Fragen untersucht der vdp kontinuierlich. Im Jahre 2008 konnte u.a. bestätigt werden, dass es für die Pfandbriefbanken keine Risiken mit sich bringt, wenn das Grundpfandrecht in England von einem agent in trust für die beteiligten Banken gehalten wird.

Gerade bei der Syndizierung sind in den USA häufig die gleichen Rechtsfragen wie bei Asset Backed Securities (ABS und MBS) angesprochen. 2008 kam hinzu, dass nach dem Zusammenbruch des MBS-Marktes häufig geprüft wurde, ob Finanzierungen, die für MBS vorgesehen gewesen waren, nun an Pfandbriefbanken syndiziert werden könnten. Viele damit verbundene Fragestellungen werden in der als Band 36 der vdp-Schriftenreihe veröffentlichten Dissertation von Florian Linkert „Insolvenzrechtliche Risiken bei Asset-Backed Securities“ angesprochen, in dem die für die Deckungsfähigkeit wichtigen Frage der Insolvenzfestigkeit für die Rechtsordnungen der USA und Deutschlands vergleichend untersucht wird. Der Verfasser weist nach, dass der rechtliche Schutz der Forderungserwerber in der Insolvenz des Originators in Deutschland in keiner Weise geringer ist als in den USA und mit der Einführung des Refinanzierungsregisters bereits ein Vorsprung des deutschen Rechts erreicht sein dürfte.

Zum Recht der Immobilienfinanzierung in England und Wales hat der vdp auf Wunsch der BaFin dort einen Workshop durchgeführt, in dem Experten aus London und von Mitgliedsbanken einen Überblick gaben.

Ein weiterer Schwerpunkt lag bei der Prüfung der Deckungsfähigkeit von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Japan. Dort werden die Grundstücke in der Regel über die Rechtsform einer gesetzlich geregelten Treuhand zu Gunsten der finanzierenden Bank zur Verfügung gestellt. In wiederholten Gesprächen mit Wissenschaftlern und der japanischen Aufsicht konnten zwei Wege für die Nutzung dieser Rechtsfigur gefunden werden, die auch den ursprünglichen Bedenken der japanischen Bankenaufsicht bei der Teilnahme ausländischer Kreditinstitute Rechnung tragen: Zum einen wird es nun für zulässig gehalten, dass eine Zweigstelle einer Pfandbriefbank eine Lizenz als sogenannter money lender erhält und in Japan tätig wird; zum anderen kann eine japanische Bank nach dem strengen japanischen Treuhandrecht für die Pfandbriefbank als Treuhänder für deren Grundstücksicherheiten auftreten.

Informationen und Untersuchungen zum Recht der Immobilienfinanzierung

Der vdp befasst sich über die Fragen der Deckungsfähigkeit hinaus auch mit den weiteren Fragen der Immobilienfinanzierung sowohl in den Ländern, die das Pfandbriefgesetz zur Deckung vorsieht wie in bestimmten weiteren Ländern.

Für die USA sind die Berichte zum Recht der Immobilienfinanzierung in insgesamt sieben Bundesstaaten abgeschlossen und werden auf weitere vier Bundesstaaten erweitert. Der vdp stellt seinen Mitgliedern mit dieser Art der Überblicksdarstellung eine Informationsquelle zur Verfügung, wie sie auch in den USA in der Regel nicht öffentlich verfügbar ist.

Entsprechend der Rechtsentwicklung lag 2008 ein besonderer Schwerpunkt auf Frankreich, wo die Auswirkungen mehrerer Reformen auf die Immobilienfinanzierung untersucht wurden: Dort wurde eine neue Form der Hypothek mit stark abgeschwächter Akzessorietät, die hypothèque rechargeable eingeführt und die Treuhand – fiducie – völlig neu geregelt.

Diese und zahlreiche weitere Materialien stellt der vdp seinen Mitgliedsbanken nach Ländern geordnet im vdp-Extranet zur Verfügung. Dieses Angebot wurde auch 2008 weiter ausgebaut und umfasst nun über 220 Berichte und Untersuchungen, Auszüge aus den Protokollen der Auslandsgremien des vdp zu den einzelnen Ländern und weitere Materialien. Zusätzlich stehen über je einen Link aus dem Extranet des vdp das Extranet der Stiftung für den Hypothekarkredit in Warschau (Fundacja na rzecz kreditu hipotecznego) und das Extranet des Verbandes ungarischer Hypothekenbanken (Magyar jelzálogbank egyesület) zur Verfügung, in denen sich weitere Ausarbeitungen zum Teil auch in deutscher Sprache finden. Beide Verbände kooperieren eng mit dem vdp.

Außerdem hat das Center of Legal Competence in Wien in Kooperation mit dem vdp zwei weitere Darstellungen des Immobilienrechts anderer Länder erstellt, die der vdp in seiner Schriftenreihe veröffentlicht hat:

Band 34 „Real Property Rights in the Slovak Republic“ von Michaela Stessl stellt die rechtlichen Grundlagen der Immobilienfinanzierung in der Slowakei dar. Dieser Band wurde gemeinsam mit dem Ungarischen Hypothekenbankenverband und daher in englischer Sprache herausgegeben.

Mit Band 35 „Grundeigentum und Sicherheiten in Bulgarien“ von Dimitar Stoimenov und Boris Ivanov stehen wesentliche Informationen für diesen EU-Mitgliedsstaat zur Verfügung. Es ist vorgesehen, in einem weiteren Band die Darstellung um die Durchsetzung von Sicherheiten in der Vollstreckung und Insolvenz zu ergänzen.

In zwei vdp-Länderseminaren zur Immobilienfinanzierung konnten sich die Mitgliedsinstitute über die rechtlichen Grundlagen der Immobilienfinanzierung in Russland und in Rumänien informieren. Mitglieder des vdp konnten auch an Seminaren der Stiftung für den Hypothekarkredit in Warschau teilnehmen.

Rechtsmonitoring für die Solvabilitätsverordnung (Basel II)

Seit dem 1. Januar 2008 gelten die Neufassung des Kreditwesengesetzes und die Solvabilitätsverordnung, welche die Bankenrichtlinie in deutsches Recht umsetzen. Dort ist ausdrücklich festgeschrieben, dass die rechtliche Wirksamkeit und juristische Durchsetzbarkeit von Kreditsicherheiten durch anlassbezogene Überprüfung fortwährend sicherzustellen ist (§ 172 Abs. 3 SolvV) und speziell Grundpfandrechte in angemessener Zeit rechtlich durchsetzbar sein müssen, was zu dokumentieren ist. Da dies eine kontinuierliche Beobachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen in den Zielländern erfordert, haben zwei international tätige Anwaltskanzleien unter Einbindung von vdp, BdB und VÖB entsprechende Angebote unterbreitet und Systeme dafür aufgebaut. Die Informationen über die rechtlichen Änderungen, die von den beauftragten Kanzleien eingehen, werden nun in den Verbandsgremien auf ihre Relevanz überprüft. In den relevanten Fällen sind dann die Institute veranlasst, die betroffenen Verträge zu identifizieren und auf Handlungsbedarf zu überprüfen.

Weiterentwicklung des Rechtes der Immobilienfinanzierung

Der vdp unterstützt die Partnerverbände in anderen Ländern bei der Weiterentwicklung und Verbesserung der für die Immobilienfinanzierung wichtigen Bestimmungen. Die derzeit im ungarischen Parlament befindliche umfangreiche Reform des dortigen Bürgerlichen Gesetzbuches enthält wesentliche Verbesserungen der ungarischen selbständigen Hypothek, bei deren Vorbereitung der Verband Ungarischer Hypothekenbanken mit dem vdp kooperiert hat. Mit der Stiftung für den Hypothekarkredit in Warschau hat er 2008 in vielfältiger Weise zusammengearbeitet, so auch bei den Fragen der derzeit dort diskutierten Hypothekenrechtsreform. Bei der Ukrainischen Nationalen Hypothekenassoziation UNIA hat der vdp in zwei Seminarveranstaltungen zu Fragen der Immobilienfinanzierung referiert.

Die laufenden Bestrebungen zur Reform des Rechts der russischen Covered Bonds (ipotečniye obligacii) werden vom vdp begleitet. So wurden Vertreter des vdp zu einem Runden Tisch der Duma, des russischen Parlamentes, hinzugezogen. Die Erfahrungen anderer Länder zeigen, dass die Einführung von Covered-Bonds-Systemen mittelbar auch die Verbesserung des Rechtsrahmens für die Immobilienfinanzierung nach sich zieht.

Systematischer Rechtsvergleich und Risikomessung

In dem Projekt Runder Tisch „Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa", das seit 2005 durchgeführt wird, werden erstmals die Informationen zum Recht der Grundpfandrechte in verschiedenen Ländern Europas nach einheitlichen Fragestellungen zusammengetragen und im Überblick dargestellt. Zu diesem Zweck kommen seit 2005 führende Experten der einzelnen Länder in Workshops beim vdp zusammen, so auch 2008.

2008 hat das Projekt wesentliche Fortschritte gemacht:

  • Die Zahl der beteiligten Länder hat sich von 13 auf auf 22 erhöht.
  • Zusätzlich zu den Fragen der flexiblen Verwendung der Grundpfandrechte werden nun auch die Sicherheit und Effizienz im Grundbuch, bei der Verwertung und in der Insolvenz betrachtet. Die Antworten auf die einzelnen Fragen werden jeweils im Querschnitt der Länder in über 90 geographischen Übersichten dargestellt.

  • Diese Ergebnisse hat der vdp in seiner Schriftenreihe mit dem Band 37 „Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa, Band III“ mit Erläuterungen von Otmar Stöcker und Professor Rolf Stürner veröffentlicht. Eine englische Übersetzung ist in Vorbereitung.

    Diese Ergebnisse können nun mehrfach verwendet werden:

    • Sie geben der Wissenschaft erstmals einen europaweit einheitlich vergleichenden Überblick über das Recht der Grundpfandrechte.
    • Bei den Vorbereitungen von Reformen in den einzelnen Ländern kann der Stand der Gesetzgebung mit anderen Ländern verglichen werden. Dies erleichtert die Verbesserung der Rechtsordnungen und damit dann später auch die Tätigkeit der Pfandbriefbanken. Aus dem Vergleich ergeben sich Informationen zur europäischen Entwicklung und können so die bereits vorhandene Tendenz zur Konvergenz der Rechtsentwicklungen im Sinne einer gesamteuropäischen Entwicklung verstärken.
    • Banken müssen bei der Ermittlung der angemessenen Eigenkapitalunterlegung messen, in welchem Umfang ein Grundpfandrecht das Verlustrisiko eines Kredits vermindert. Durch die Verwertung eines Grundpfandrechts vermindert sich der Verlust der Bank bei einer Leistungsstörung erheblich. Der Umfang der Verminderung dieses „loss given default“ (LGD) wird häufig anhand historischer statistischer Daten ermittelt, die jedoch oft nicht in ausreichender Qualität zur Verfügung stehen. Die Informationen zu den rechtlichen Regelungen, insbesondere in der Verwertung und Insolvenz, können als Basis für die länderübergreifende vergleichende Ermittlung von LGD-Quoten dienen.

    Der vdp erarbeitet daher in Zusammenarbeit mit der Hyp Rating GmbH ein System für die Beurteilung und Einstufung der Grundpfandrechte, das zu vergleichenden Ergebnissen führen soll. Dieses System soll so flexibel gestaltet sein, dass einzelne Kreditinstitute später die Besonderheiten der jeweiligen Geschäfts- und Vertragspraxis implementieren können.

    Der Runde Tisch wird sich mit diesem Beurteilungssystem in weiteren Workshops befassen.

    Impressum   |   Datenschutz  |  Satzung
    Daten werden geladen
    Schließen